Een manier om te beleggen in vastgoed is door middel van obligaties. Misschien denk je bij het beleggen in vastgoed niet meteen aan obligaties, maar het is wel een interessante optie. Vastgoed obligaties worden uitgegeven door bedrijven die bijvoorbeeld vastgoed ontwikkelen en/of beheren.
Overweeg je om te beleggen in vastgoed en wil je weten hoe obligaties werken en ontdekken of dit een belegging is die bij je past? Mooi, in dit artikel geef ik een heldere uitleg over vastgoed obligaties. Want waarom beleggen in vastgoed obligaties en vanaf welke bedragen kun je eigenlijk instappen? Ook ga ik natuurlijk in op het rendement en kijken we naar de risico’s.
De vraag naar vastgoed obligaties is er altijd wel, maar nu de inflatie hoog is en waarschijnlijk nog langere tijd hoog zal blijven, zal de interesse niet minder worden. Historisch gezien is beleggen in vastgoed een uitstekende hedge tegen inflatie omdat de waarde van vastgoed meestijgt. Maar geldt dit ook voor vastgoed obligaties?
Inhoudsopgave
Wat zijn obligaties?
Voor degenen die niet precies weten wat obligaties zijn, een korte uitleg. Bij het beleggen in obligaties leen je geld uit tegen een vaste rente. Een obligatie wordt ook wel een schuldbewijs genoemd waarin een lening schriftelijk is vastgelegd. Bij een vastgoed obligatie leen je geld uit aan een bedrijf dat in vastgoed investeert.
Een obligatie heeft altijd een bepaalde looptijd. Soms van één of twee jaar, maar meestal langer en met een vast rendement. Daarnaast zijn obligaties verhandelbaar, althans de meeste. Obligaties van een beursgenoteerd bedrijf kunnen in principe aan ieder willekeurig persoon worden overgedragen. Bij een niet-beursgenoteerd bedrijf daarentegen, zijn vastgoed obligaties minder makkelijk van de hand te doen of betaal je een boete.
CORUM: Beste Vastgoedfonds
Al 5 jaar op rij uitgeroepen tot beste gediversifieerde vastgoedfonds!
Klik hier om direct de eigenschappen van het fonds te bekijken!
Instap verschillende vastgoedbeleggingen
Ga je als particulier beleggen in vastgoed, dan zijn er, afhankelijk van je persoonlijke situatie, verschillende opties. Vastgoed obligaties is dus één manier, maar om hierin te beleggen dien je wel te beschikken over een bepaald budget. Het leek mij daarom handig om een overzichtje te maken van verschillende vastgoedbeleggingen waarbij ik laat zien vanaf welk bedrag je ongeveer kan instappen.
Zo heb je een beetje idee wat haalbaar is. In principe wordt er bij het beleggen in vastgoed onderscheidt gemaakt tussen twee vormen. Namelijk het daadwerkelijk kopen van een fysiek vastgoedobject waarbij je eigenaar wordt en anderzijds door indirect te beleggen in vastgoed, zoals obligaties of aandelen.
| Type vastgoedbelegging | Benodigde bedrag |
| Kopen van een beleggingspand | Gemiddeld moet 10 -30% van de waarde van het vastgoed uit eigen zak komen. De rest wordt door middel van de LTV (Loan to Value) gefinancierd. Is de waarde van een beleggingspand €600.000? Dan zal er tussen de €60.000 en €180.000 eigen geld moeten worden ingelegd. |
| Grote vastgoedbedrijven financierders/ontwikkelaars | Vanaf €100.000 |
| Vastgoed obligaties | Vanaf €1.000 |
| Vastgoedfondsen | Vanaf €195,- |
| Vastoed-ETF of vastgoedaandelen | Via DEGIRO vanaf €1,- |
De eerste regel in de tabel heeft dus betrekking op het kopen van fysiek vastgoed. Je wordt dus daadwerkelijk eigenaar, maar zoals je weet moet je beschikken over behoorlijk wat eigen geld. Wie wil beleggen in vastgoed kan bij een gewone bank aankloppen om geld te lenen, maar dit kan ook bij een partij als RNHB. RNHB is dé vastgoedfinancierder van Nederland en is gespecialiseerd in verschillende typen vastgoed. Voor zowel particuliere als professionele beleggers biedt RNHB vastgoedfinancieringen aan van €50.000 tot €50 miljoen.
Vastgoed beleggen particulier
Ook al kan je met fysiek vastgoed een veel hoger rendement behalen, toch geven veel beleggers de voorkeur aan indirect beleggen. Bij indirect beleggen in vastgoed wordt je geen eigenaar en heb je dus ook geen verantwoordelijkheden. Ook hoef je vrijwel geen kennis te hebben van de vastgoedmarkt wanneer je belegt in bijvoorbeeld vastgoed obligaties.
Een ander voordeel is dat je als particulier kunt beleggen in vastgoed met weinig geld. In vergelijking met het kopen van een pand of tweede huis, kan je via een vastgoedfond of obligatie al met een relatief klein bedrag instappen. Bij indirect beleggen in vastgoed wordt er tevens onderscheidt gemaakt tussen beursgenoteerde en niet-beursgenoteerde vastgoedbedrijven.
Vastgoed obligaties die beursgenoteerd zijn, zijn makkelijk te verhandelen. Vooraf is het dus belangrijk om te weten met wat voor type obligatie je te maken hebt. Ook vastgoedfondsen kunnen zowel beursgenoteerd als niet-beursgenoteerd zijn. Naast dat beursgenoteerde obligaties makkelijker zijn te verhandelen is er op de beurs ook vaak meer volume.
Normaal gesproken zorgt een hoger volume voor minder risico’s. Een hoger volume betekent dat er veel vraag is, waardoor zo’n beleggingsproduct snel kan worden verkocht. Daartegenover staat dat niet-beursgenoteerde bedrijven juist geen of minder last hebben van een negatieve stemming op de beurs.
Vastgoed obligaties met garanties
Wanneer je gaat beleggen in vastgoed obligaties, dan heb je in de eerste plaats de garantie op een vaste rente. Het rendement op (vastgoed) obligaties, in de vorm van rente, is te vergelijken met dividend bij aandelen. Je bent verzekerd van een bepaald rendement. Toch kunnen bedrijven wegens omstandigheden het dividend verlagen, maar dat geldt dus niet voor vastgoed obligaties. Althans niet binnen de looptijd van de obligatie.
De rente bij vastgoed obligaties staat vast. Gedurende de afgesproken looptijd ontvang je maandelijks een vaste rente op het bedrag wat je hebt uitgeleend. Daarnaast krijg je het uitgeleende geld na afloop uiteraard terug. Maar je moet er niet klakkeloos van uitgaan. Er zit namelijk wel verschil tussen een obligatie die wordt uitgegeven door een centrale bank of door een bedrijf. Koop je een obligatie van de staat, dan heb je 100% garantie op teruggave.
Kies je in dit geval voor vastgoed obligaties van een bedrijf, dan is er altijd sprake van enig risico. Bij de bekendere vennootschappen of vastgoedbedrijven met een lange historie en die een grote portefeuille beheren, zit je wel goed. Maar er zijn ook verhalen van bedrijven die participaties uitgaven, maar die de mooie beloftes zoals een hoge rente nooit waar konden maken.
Wat is het risico bij het beleggen in een obligatie?
Ook al loop je met bedrijfsobligaties meer risico in vergeleken met staatsobligaties, het rendement is vaak wel hoger. Zojuist noemde ik al een ander risico, namelijk dat een bedrijf de waarde van een obligatie niet in z’n geheel kan terugbetalen. Dit kan meerdere oorzaken hebben. Wanneer een bedrijf in vastgoed investeert en obligaties uitgeeft kan de waarde van zo’n obligatie dalen door bijvoorbeeld:
- Daling van de waarde vastgoedmarkt.
- Inflatie. Uiteindelijk heeft inflatie niet direct effect op het terug te betalen bedrag. Wel kunnen de kosten voor een bedrijf flink oplopen door de hoge inflatie, wat weer kan lijden dat de waarde van een obligatie daalt en dus ook jouw rendement.
- Een vastgoedbedrijf maakt verlies op de verkoop van vastgoed.
- Vertragingen rond de ontwikkeling of verbouwing van vastgoed.
- Onverzekerde schade niet gedekt. Tegen sommige schades zoals een natuurramp of oorlog kan men zich niet verzekeren.
Daarnaast spreekt voor zich dat de omvang van al deze vastgoed obligaties risico’s, afhangen van de looptijd van de obligatie. Want hoe langer je aan een vastgoed obligatie vastzit, hoe meer en hoe langer je risico loopt. Je wilt bij vastgoed obligaties een zekere flexibiliteit hebben zodat je kan anticiperen op veranderingen.
Beleggen in vastgoed obligaties
Beleggen in vastgoed wordt in zekere zin gezien als een veilige belegging en door indirect te beleggen bespaar je jezelf ook een hoop verantwoordelijkheden. De reden dat men kiest voor vastgoed obligaties is niet alleen vanwege dat vastgoed wordt gezien als stabiele belegging, maar ook doordat een obligatie een lening is, die normaal gesproken netjes wordt terugbetaald.
Bij aandelen ligt dat bijvoorbeeld anders. Stel je belegt voor €1.000 in aandelen en de koers zakt in een jaar met 10%, dan is de waarde van jouw belegging naar €900 gezakt. Bij sommige aandelen ontvang je dividend, maar ontvang je dat niet, dan heb je nul rendement. Sterker nog, je hebt dan verlies. Uiteraard moet je het rendement beoordelen over een langere termijn en kunnen aandelen ook flink groeien.
Kijken we naar vastgoed obligaties dan heb je meer zekerheid en minder risico. De €1.000 behoudt in principe z’n waarde, maar je ontvangt wel een vaste rente per maand voor de lening. Wat dat betreft heb je een zekere inkomstenbron, mits je de juiste vastgoedobligaties kiest. Want ja, waar en vooral welke vastgoed obligaties kun je het beste kopen? Wel, twee bekende Nederlandse vennootschappen die vastgoed obligaties uitgeven zijn Vondellaan Vastgoed en Thuisborg.
Vondellaan Vastgoed
De Nederlandse vastgoedspecialist Vondellaan Vastgoed beheert en exploiteert al sinds 2004 beleggingsobjecten. Hun portefeuille bestaat geheel uit woningen in het starterssegment. Deze woningen, waarin Vondellaan Vastgoed investeert, liggen verspreidt door heel Nederland. De woningen zijn langjarig verhuurd waardoor er een minimale leegstand is.
Als vastgoedinvesteerder verkopen zij ook woningen. Daarbij is optimale waarde ontwikkeling van de woning het belangrijkste doel.
Via Vondellaan vastgoed kan je op twee manieren investeren in vastgoed. Ten eerste kan je rechtstreeks beleggen in een fysieke onderliggende woning met recht op eerste hypotheek. De tweede optie is in de vorm van effecten zoals vastgoed obligaties.
Bovendien brengt Vondellaan Vastgoed huiseigenaar en investeerder bij elkaar. Huiseigenaren kunnen hun huis aan Vondellaan Vastgoed verkopen en het vervolgens van de specialist huren. Met de overwaarde op het huis komt er geld vrij. Wanneer iemand lekker in z’n eigen vertrouwde omgeving en huis wilt blijven wonen en wilt beschikken over meer liquiditeit, is dit een perfecte oplossing.
Eigenschappen van Vondellaan Vastgoed obligaties:
- Investeren vanaf €1.000.
- Rendement 5%.Daarbij groeit het rendement met 1% per jaar tot maximaal 9%.
- Vastgoedobligatie minimaal 1 jaar. Daarnaast de mogelijkheid om elk kwartaal kosteloos op te zeggen.
Thuisborg Finance
Thuisborg en Vondellaan Vastgoed behoren tot dezelfde groep en zijn eigendom van Reunion Ventures B.V. Thuisborg richt zich net als Vondellaan Vastgoed specifiek op Nederlandse woningen. De woningen worden gekocht en direct verhuurd aan de verkopers. Dit proces van overwaarde op de woning verzilveren heet, “sale and lease back”. In landen als Duitsland en Frankrijk is dit erg populair, in Nederland hoor je er momenteel nog weinig over.
Bij Thuisborg bieden ze twee verschillende vastgoed obligaties aan. Via deze obligaties wordt er vreemd vermogen aangetrokken zodat Thuisborg kan blijven investeren. Met geld van investeerders worden goed verkoopbare en langdurig verhuurde woningen aangekocht. Bij het eerste type obligatie kan je deelnemen vanaf €1.000 met een looptijd van minimaal één jaar. Daarna kan je net als bij Vondellaan Vastgoed elk kwartaal kosteloos uitstappen.
Het rendement begint in het eerste jaar met 4,5% en loopt in drie jaar op tot 6,5%. De andere obligatie is vanaf €100.000 met een minimale looptijd van drie jaar en rente van 7% op jaarbasis.
Alternatief vastgoed obligaties (Tip)
Met de vastgoed obligaties van Thuisborg en Vondellaan Vastgoed investeer je enkel in Nederlands vastgoed. Wil je een bredere spreiding, dan zou je ook kunnen kiezen voor een vastgoedfonds. Twee bekende Nederlandse vastgoedfondsen zijn CORUM en SynVest. SynVest investeert in Nederlands en Duits vastgoed en CORUM zelfs in 13 verschillende landen in de eurozone.
Het rendement bij vastgoedfondsen is vaak wat hoger dan bij obligaties. CORUM Origin, één van de twee fondsen, is al vijf jaar op rij uitgeroepen tot beste gediversifieerde vastgoedfonds en werd in 2020 zelfs uitgeroepen tot Beste aanbieder van beleggingsproducten in vastgoed.
Wil je meer lezen over deze vastgoedfondsen? In het artikel Beste vastgoedfondsen bespreek ik de fondsen uitgebreid.
Lijkt geld uitlenen jou een goede optie, maar doe je dat liever niet via een vastgoed obligatie? Er zijn namelijk ook andere mogelijkheden. Zo kan je bijvoorbeeld investeren in leningen. Hoe dat precies werkt lees je in Geld verdienen met geld uitlenen.
